為什么很多人不敢買(mǎi)預(yù)售商品房？因?yàn)轭A(yù)售商品房作為投資項(xiàng)目其風(fēng)險(xiǎn)相比現(xiàn)房要高出很多，預(yù)售房最容易踩雷的地方有三個(gè)，第一點(diǎn)就是質(zhì)量瑕疵，第二點(diǎn)是延遲交房，第三是廣告宣傳。

第一點(diǎn)：質(zhì)量瑕疵

房屋面積縮水是典型的質(zhì)量瑕疵。你買(mǎi)了100平米的房子，結(jié)果苦苦等了半天，開(kāi)發(fā)商給你的房子只有95平。在《民法典》生效以前，面對(duì)這種情況，如果房子的面積誤差比在3%以上，那我們可以主張開(kāi)發(fā)商對(duì)于誤差部分返還兩倍的房款。現(xiàn)在《民法典》實(shí)施以后，新的房屋買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋中刪除了對(duì)于房屋面積誤差的規(guī)定。所以我們?cè)诤炗嗩A(yù)售合同以前更加一定要仔細(xì)查看關(guān)于房屋面積的相關(guān)條款和約定，雖然各地的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》里可能都有關(guān)于面積確認(rèn)和差異處理的條款，但是合同中載明的面積到底是套內(nèi)面積還是銷售面積，里面是不是包含公用的部分，這些問(wèn)題我們都需要斟酌相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)后再慎重決定。

第二點(diǎn)：延遲交房

第二點(diǎn)就是開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)把房子給你。開(kāi)發(fā)商可能有各種各樣的理由，例如資金周轉(zhuǎn)困難，不符合消防標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收不合格或者房開(kāi)企業(yè)存在多種風(fēng)險(xiǎn)等等。其實(shí)不管買(mǎi)什么都可能會(huì)遇到賣(mài)家不能按時(shí)交付的情況，但為什么房子不交付就存在巨大的隱患呢？你以為開(kāi)發(fā)商把鑰匙給你就算交付完成了嗎？不是的，不動(dòng)產(chǎn)是以過(guò)戶為生效要件，也就是說(shuō)如果你已經(jīng)入住但是房子產(chǎn)證還沒(méi)變更，那從法律上來(lái)講，這個(gè)房子還不屬于你。預(yù)售商品房很多情況下還沒(méi)有拿到大產(chǎn)證或者還沒(méi)建成，所以他比一般的現(xiàn)房二手房風(fēng)險(xiǎn)更高。但是無(wú)論是什么理由，開(kāi)發(fā)商如果不能按照合同約定的時(shí)間交房，那買(mǎi)房人就有權(quán)對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行催告，要求開(kāi)發(fā)商把房子給你。如果他在催告后三個(gè)月里面還沒(méi)有交房，那你就有兩種選擇，第一個(gè)是要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同并且承擔(dān)違約責(zé)任，第二種啊就是要求解除合同并賠償你的損失，這個(gè)損失啊也是可以比照房屋實(shí)際上漲的部分來(lái)主張的。

第三點(diǎn)：廣告宣傳

第三點(diǎn)就是廣告宣傳。預(yù)售商品房作為期房可能只有幾個(gè)光鮮亮麗的廣告圖，看起來(lái)富麗堂皇，但是可能實(shí)際交房后看到的卻與宣傳圖中大相徑庭。說(shuō)好的湖景房就是臭水溝旁邊造的房子，天然氧吧就是小區(qū)外面多種了幾棵樹(shù)，交通便利就是到哪看著都挺方便，但是開(kāi)車(chē)嫌太近走路又嫌遠(yuǎn)。碰到這個(gè)情況如果開(kāi)發(fā)商的廣告里許諾的設(shè)施是明確的，告訴你小區(qū)的這個(gè)位置就是一個(gè)花園，那如果最后這個(gè)花園沒(méi)造起來(lái)或者被改成了一個(gè)小餐館什么的，那購(gòu)房者都是有權(quán)利要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的。根據(jù)新的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第三條的規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響，構(gòu)成要約。也就是說(shuō)，對(duì)于商品房及其相關(guān)設(shè)施如果在宣傳或者廣告中有明確約定，那這就應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容的一部分。因此如果房開(kāi)企業(yè)在宣傳時(shí)做出過(guò)相應(yīng)承諾，那如果最終他未按照承諾履行，購(gòu)房者是有權(quán)要求其承擔(dān)違約責(zé)任的。